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        连线七银行:慎贷房地产但并未 “停贷”
         一石激起千层浪。

          2月24日,房地产板块大力砸盘, 上实发展、格力地产、运盛实业、中华企业、华夏幸福、金科股份、中南建设、天宸股份、阳光城等多只个股跌停,保利地产、招商地产、万科、金地集团均跌7%以上。受此影响,上证指数跌1.75%,深成指更是创下2013年8月以来的新低。

          无疑,这受周末“多家银行暂停房地产企业贷款”的传闻影响,兴业银行2月24日晚间发表公开声明称,春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研,并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前,本行暂缓办理部分房地产新增授信业务,停办房地产夹层融资业务,所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小,对本行经营没有实质性影响。

          记者多方求证发现,除兴业银行外,其他银行并未出台新的房地产控制政策。

          不过,一股分行人士认为,“兴业银行历史上有行业风向标作用,对行业预判往往领先同业1-2年。尽管没有出台新政策,但从去年开始,各银行也均开始严控房地产业务。”

          以交通银行为例,交行相关人士25日对记者回应:“并未下发暂停所有房地产项目贷款的通知。”

          不过,记者从交行内部获悉该行最新的授信与风险政策纲要,称对房地产行业继续实行总量控制和名单制管理,持续提升抵质押率。新批房地产贷款原则上须落实土地和在建工程抵押。择优支持一二线城市,审慎开展三四线城市房地产信贷业务。进一步严格控制商业地产贷款,限制介入酒店式公寓贷款,在风险可控并落实抵质押的前提下,支持旧城改造和棚户区改造等保障性住房建设,适度支持土地储备贷款。

          兴业暂停部分房产相关业务

          上周末消息称,兴业银行近期下发通知,“在全面摸清家底的基础上,总行将结合对房地产行业的专业研判,在一季度末之前出台新的房地产授信业务管理政策,重新确立本行企业金融条线房地产业务发展意见。自本通知印发之日起,全行暂停办理房地产相关业务,待政策明确后再启动。目前对所有新增授信业务,暂停受理;对所有已上报但尚未批复的授信业务,暂停审批;对所有已批复但尚未签约的业务,暂停签约,禁止突击签约、倒签和突击放款,一经发现严肃处理。”

          24日,记者核实,兴业银行确下发了暂缓办理房地产新增业务的通知,为该行在春节前两周的“全行资产负债管理例会和风险管理例会”上做出的决定。

          其中,暂缓办理业务主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务(如钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务以及房地产开发贷款。兴业24日晚,也发布上述公告称,春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研,并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。

          兴业银行核心人士透露,此次出台暂停房地产贷款的主要原因在于,去年年中兴业同业业务被大幅压缩,下半年为了冲量,50%的贷款与房地产相关,“之前做得太猛,行里也觉得不可持续。目前的‘全面暂停’是为了重新梳理业务,部分资产较好的客户今后可继续做,资产不好的可进行剥离”。

          其他银行未跟进

          当日,市场传言银行业或进一步跟进“关闸”,导致地产股和银行股双双暴跌。记者24日连线中行、农行、工行、交行、中信、民生、招行七家银行,综合获取的信息显示,目前这几家银行均未调整房地产贷款政策,但来自业务部门的反馈则显示了对该类贷款谨慎与逐步收紧的迹象。

          接近中国银行总行的相关人士表示,目前中行内部并没有相关文件显示在房地产贷款融资方面有何变化,但具体业务人员在把握尺度上就很难说。

          工商银行分支机构高层表示,工行并未停止表外房地产融资,但每年房地产相关贷款规模都在净压缩,“表外涉房非常谨慎”。

          针对农行上周五也召开会议警示房地产业务风险的消息,农行相关部门回应,未停止发放房地产贷款,但已关注到目前房地产市场存在的风险,将根据市场变化情况采取有保有压的房地产信贷政策。

          中信银行总行人士透露,暂时没有听说行内出台房地产贷款调整政策,“中信的风格一向比较保守,不会最先反应”。

          新行长田惠宇上任后,招行在房地产开发贷等对公业务领域的态度较此前更为激进,尤其强调加大推进表外的新型融资业务的力度。但今日市场传言,田在年初的全行工作会议上提示房地产风险,收缩房地产开发贷款。对此,一位招行信贷部人士向记者称,“听说过这种说法,但行内并未形成正式文件下发。”

          24日下午招商银行向回复称,“招商银行并未调整房地产信贷政策,更没有暂停房地产融资业务,住房按揭贷款也一切正常。”

          民生银行新闻处处长李利明表示,民生对于房地产融资的政策与以前一样,并无特殊政策出台。

          该行业务部门一位人士表示,民生对于房地产融资相对谨慎,按揭贷款在2010年前后就已基本停止,“由于住房贷款需要严格按照央行基准利率执行,利润较低,因此民生银行的信贷政策向利润较高的小微企业贷款倾斜”。

          交行人士则透露,交行确实有提示各分行关注所在区域房地产企业风险,审慎开展房地产业务。不过该行去年已经在严控总量。

          严控将成主基调

          根据中金公司数据,2013年银行业新增房地产夹层融资规模约为1000~2000亿,占房地产开发投资的1%-2%,即便银行业停办该业务,总体影响都并不大。

          不过,以兴业银行为例,截止到2013年上半年末,兴业银行表内外房地产、地方政府相关融资分别约为0.5万亿、0.71万亿,占其总资产的比例为34%,全口径的房地产融资关涉甚大。

          “我们的调研发现,兴业银行内部从去年年中以来就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。”中金公司称。

          数据显示,2013年,房地产贷款占银行全行业贷款近12%。民生证券研究院副院长管清友预计,今年银行房地产贷款政策会是表内开发贷仍严控名单,总量不增或占比略降(优质地产商);表外非标投向房地产的大幅减少(劣质地产商).

          不过,在国泰君安银行分析师邱冠华看来,房地产贷款是该放的还是会放,该?;故腔嵬?,对一二线城市和大型开发商业务将会继续进行。

          “市场有些过度解读了,目前房地产就是再警示、再关注,只是觉得之前贯彻不够。这个也只是暂时的,别的行都做这个业务,如果大房企有一线城市好资产抵押,难道我们不做?如果是高价买地融资,倒确实要关注。目前看,一线城市未来房价继续上涨的概率还是要明显高于下跌概率的。”另一位兴业银行总行高管也对记者称,将来房地产一定是要关注的,有些地区、有些融资方式要非常谨慎,甚至停止,但全面停止肯定是过了。

          伴随银行停贷消息传出的还有杭州个别楼盘大幅降价。多家券商分析师观点认为,房地产行业直接进入断崖式下跌的概率小,2014年的市场风险来自局部爆破。

          国家统计局本周一公布数据显示,中国1月份70个大中城市中,62个城市房价环比上涨,69个城市房价同比上涨,但房价涨幅有所放缓,也是一年半来首度放缓,缩小至9.6%。

          广发证券地产小组提出警告,“杭州降价不会是个例,未来会有更多楼盘出现打折促销,包括青岛、宁波、南昌、温州、无锡等。”

          但海通证券研究报告称,北上广三地房价仍有5%涨幅,一线地产商风险不大,中小型房地产企业将迎来并购潮,但这属于正常调整。“房地产开发贷款和按揭贷款风险可控,但风险点在于地方政府融资平台和经济增速。”

          另一方面,2014年开年土地市场却依然火爆,北上广深等一二线重点城市大力推地受到众多房企追捧,更是屡创新“地王”。大型房地产企业2014年销售目标亦是大幅度增长。

         

         地产贷款不会停办但或调整

          2月24日,A股遭遇“黑色星期一”,上证指数跌破2100点,上证指数和深证成指收盘分别下跌1.75%和2.68%。导致股指大跌的一大利空消息是“部分银行暂??⒋?rdquo;。

          据相关媒体报道称,兴业银行等部分商业银行传出收紧房地产及相关行业贷款的消息,钢铁、水泥等相关产业链的融资条件同时收紧。另有消息称,兴业银行此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资,非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信贷。此外,多家股份制银行被传发出类似规定和通知,但随后又有消息否认。

          上述消息背后的实质是楼市恐高症与崩盘论发酵,给股市带来一定的利空冲击。房地产是资金密集型行业,对银行贷款的依赖度较高。一旦银行真的全面收紧开发贷款,即便有其他融资渠道弥补资金缺口,也容易导致资金成本增加。

          2月24日,房地产、建筑、建材等板块跌幅居前,万科A、金地集团、保利地产、招商地产四大地产股分别大跌6.56%、7.66%、8.51%、8.07%;中华企业、上实发展、格力地产等跌停。从走势上看,近几个月看空楼市的言论与观点层出不穷,地产股持续调整。例如,保利地产业绩快报称2013年净利润同比增加27.63%,但最新股价较2013年1月的高点累计回调约有53%。

          “部分银行暂??⒋?rdquo;的消息,同时利空冲击银行股。假如楼市真如某些地产大腕所称“形势不妙”,或者出现明显的大范围降价潮,对商业银行将构成不利影响。2010年楼市调控政策的出台,没有把房价“拉下马”而是先“击垮”银行股,就反映出银行股对楼市变化预期的敏感。因而,“部分银行暂??⒋?rdquo;的消息使“当事人”兴业银行在2月24日收盘下跌3.70%,另有多家银行的股价跌幅超过2%。

          “部分银行暂??⒋?rdquo;消息的主角是兴业银行,令市场并不感到意外,因为其前几年被喻为“半个地产股”。兴业银行房地产相关行业贷款占贷款总额的占比曾长期超过40%,是上市银行中房贷业务占比较高的。该行近年贷款投向有所调整,2009年半年报显示,建筑业、房地产开发贷款、个人住房及商用房贷款占全部贷款总额的比例为31.2%;据2013年半年报披露,上述贷款的合计占比约为27.36%。显然,一家房地产及相关贷款占比偏高的银行,更容易对楼市“阴晴冷暖”重新审视风险。

          复旦大学证券研究所副所长王尧基在接受中国经济时报记者采访时表示,“部分银行暂??⒋?rdquo;的说法,并不完全属实,也非“空穴来风”,只是个别银行下发了暂停房地产供应链金融业务、夹层融资业务等的通知,股市对此的反应有点过激。他分析认为,最近“钢贸事件”引发银行坏账,以及少数城市房价下跌,使银行的风险防范意识增强,银行推出上述举措与这个背景有关。不过,这并不意味着所有银行会集体停止与房地产开发相关的贷款,投资者对股市的过激反应要正确看待。

          从目前的情况来看,“部分银行暂??⒋?rdquo;不会变为大范围或长时间停办对公类地产贷款,但个别银行的局部调整与收缩并非不可能。此次风波带来的主要是警示意义,各方对楼市的潜在风险不容忽视,部分地区的高库存或导致个别楼盘价格跳水,甚至有个别房企陷入资金链?;?。

          尽管楼市正处于“崩盘”边缘之说危言耸听,但房价上涨格局由普涨时代进入分化时代在所难免,银行对房地产业的风险防范势必进一步强化,有可能对房地产类贷款进行总量控制与结构调整。2013年,全国房地产贷款新增2.34万亿元,贷款余额同比增长19.1%,高于同期金融机构人民币各项贷款余额同比增长的14.1%。如此“高歌猛进”的房地产贷款增长势头,或在2014年发生变化。(中国经济时报)

         

        政策动向左右地产股走势

          春季反弹的“蜜月期”虽然历历在目,但上周末杭州部分楼盘价格下跌及个别银行停贷传闻,还是给市场带来了预期之外的“重击”。24日,沪深主板指数双双大跌,主流地产股更出现集体跌停的情形。

          分析人士表示,在负面消息不断发酵的背景下,短期房价下降的预期可能会进一步加强,这无疑会继续重压地产股。不过,目前来看,地产股下跌更多是受心理因素冲击,毕竟杭州部分楼盘项目价格下降还只是个案。地产股走势要视其后“量”的情况而定。如果楼市继续价跌量稳,则地产股的调整很难结束;如果其后成交量也出现较大幅度下降,则在稳增长的底线思维下,地产调控政策可能面临微调,届时地产股才有可能真正迎来一波超跌反弹行情 .

          地产股大面积“破净”

          最近,房地产市场可谓是“山雨欲来”。前不久,香港主流地产商推出大幅降价的方案,现在杭州部分楼盘也出现大幅降价的情况。上周末,市场传闻部分商业银行停止地产夹层融资。在相关负面消息持续发酵的背景下,本周一地产股一如预期出现恐慌暴跌,部分地产股更跌至“破净”的边缘。

          中信房地产指数昨日大跌5.30%,并带动其他地产相关产业链板块大幅回调,家电、煤炭、建筑、银行、建材等房地产产业链相关板块跌幅均在2%以上。地产股方面,昨日共有上实发展 、格力地产 、华夏幸福 、金科股份等9只地产股携手跌停,有多达50只地产股单日跌幅超过5%。

          据统计,在地产股集体暴跌的冲击下,两市有多达20只地产股宣告“破净”,其中既有世茂股份) 、金融街) 、首开股份这类主流地产股,也有信达地产、长春经开、华发股份、天房发展、北辰实业、名流置业 、栖霞建设 、北京城建以及万通地产这类二三线地产股。招商地产 、保利地产 、万科A、金地集团 、中粮地产等地产龙头也逼近“破净”边缘。

          调控政策走向是关键

          从杭州部分楼盘下降的情况来看,除了北海和天鸿这两大个案外,其他楼盘情况还好。不过,杭州部分楼盘下降叠加房贷停贷的传闻,对市场心理层面的冲击很大。短期来看,不管政策取向、楼市走势最终如何,传闻还是触及了市场敏感神经。

          申万研究所发布的最新报告指出,短期开发贷趋紧以及杭州部分楼盘降价的消息,导致板块整体出现调整。但实际上节后销售政策复苏,今年一线城市房价仍将上涨,二三线城市房价基本持平,资金链断裂及降价的概率不大,因此如果股价调整幅度较深,则反倒给地产股提供了买入机会。待到3月销售回暖以及按揭贷款释放后,悲观情绪将消除,届时板块估值将出现修复。

          海通地产研究团队也指出,降价分为降价预期和真实降价两种情况。历史经验表明,降价预期对地产杀伤力大,而真实降价对A股杀伤力更大。从2011年降价的情况来看,降价预期来临时,地产板块整体跑输市场,主要来自于市场对开发商破产预期加强和下调RNAV,一旦降价趋势确立,则地产股反倒会出现明显的相对收益,主要原因是经济下行期间带来的政策转向预期。

          分析人士表示,中期而言,在稳中求进的政策基调下,管理层对待信用风险和经济下行风险仍有容忍底线,这从近期信用事件最终以托底结束可见一斑。一旦未来楼市出现量价齐跌,进而触发经济增长的下限,则不排除管理层出于稳增长的考虑微调地产调控政策。地产股下跌,更多是受调控政策压制。(中国证券报)

         

         

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